Normattiva - Il portale della legge vigente

Testo in vigore dal: 1-3-2020

                               Art. 3 
 
                    Cedolare secca sugli affitti 
 
  1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario  vigente
per la tassazione del reddito  fondiario  ai  fini  dell'imposta  sul
reddito delle persone fisiche,  il  proprietario  o  il  titolare  di
diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate  ad
uso abitativo puo' optare per il seguente regime. 
  2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione  relativo  ai
contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e  le  relative
pertinenze  locate   congiuntamente   all'abitazione,   puo'   essere
assoggettato, in base alla decisione  del  locatore,  ad  un'imposta,
operata nella forma della cedolare  secca,  sostitutiva  dell'imposta
sul reddito delle  persone  fisiche  e  delle  relative  addizionali,
nonche' delle imposte  di  registro  e  di  bollo  sul  contratto  di
locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro
e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di
locazione. Sul canone di locazione annuo  stabilito  dalle  parti  la
cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento.
La cedolare  secca  puo'  essere  applicata  anche  ai  contratti  di
locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per  i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della  legge  9  dicembre  1998,  n.  431,  relativi  ad
abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,  con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 10 per cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili
ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui  al
presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore  non  si
applicano le imposte di registro e di bollo. (7) (12)(23) ((30)) 
  3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del  contratto  di
locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto  del  Presidente
della Repubblica 26 aprile 1986, n.  131.  La  mancata  presentazione
della comunicazione relativa alla proroga del contratto non  comporta
la revoca  dell'opzione  esercitata  in  sede  di  registrazione  del
contratto di locazione qualora il  contribuente  abbia  mantenuto  un
comportamento coerente con la volonta' di optare per il regime  della
cedolare secca, effettuando i relativi  versamenti  e  dichiarando  i
redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei
redditi. PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 30 APRILE 2019, N. 34, CONVERTITO
CON MODIFICAZIONI DALLA L. 28 GIUGNO 2019, N. 58. 
  4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito  per  il
versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si  fa
luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro  eventualmente
gia' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la  riscossione,  i
rimborsi, le sanzioni,  gli  interessi  ed  il  contenzioso  ad  essa
relativi si applicano le disposizioni previste  per  le  imposte  sui
redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle  entrate,
da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in  vigore  del
presente provvedimento, sono  stabilite  le  modalita'  di  esercizio
dell'opzione di cui al comma 1,  nonche'  di  versamento  in  acconto
della cedolare secca dovuta,  nella  misura  dell'85  per  cento  per
l'anno 2011, del 95 per cento dal 2012 al 2020 e del  100  per  cento
dal 2021, e del versamento a saldo della medesima  cedolare,  nonche'
ogni  altra  disposizione  utile,   anche   dichiarativa,   ai   fini
dell'attuazione del presente articolo. 
  5. COMMA ABROGATO DAL  D.LGS.  24  SETTEMBRE  2015,  N.  158,  COME
MODIFICATO DALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208. (18) 
  6. Le disposizioni di cui ai  commi  1,  2,  4  e  5  del  presente
articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso
abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o  di
arti e professioni. Il reddito derivante  dai  contratti  di  cui  al
presente articolo non puo' essere,  comunque,  inferiore  al  reddito
determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle
imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917. 
  6-bis. L'opzione di cui al comma 1 puo' essere esercitata anche per
le unita' immobiliari abitative locate nei confronti  di  cooperative
edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro
I,  titolo  II  del  codice  civile,  purche'  sublocate  a  studenti
universitari  e  date  a  disposizione  dei   comuni   con   rinuncia
all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. 
  7.  Quando  le  vigenti  disposizioni  fanno  riferimento,  per  il
riconoscimento della spettanza o per la determinazione di  deduzioni,
detrazioni o benefici  di  qualsiasi  titolo,  anche  di  natura  non
tributaria, al possesso di requisiti reddituali,  si  tiene  comunque
conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto
reddito  rileva  anche  ai  fini  dell'indicatore  della   situazione
economica equivalente (I.S.E.E.) di cui  al  decreto  legislativo  31
marzo 1998, n. 109. 
  8. Ai contratti di  locazione  degli  immobili  ad  uso  abitativo,
comunque  stipulati,  che,  ricorrendone  i  presupposti,  non   sono
registrati entro il termine stabilito  dalla  legge,  si  applica  la
seguente disciplina: 
    a) la durata della locazione  e'  stabilita  in  quattro  anni  a
decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; 
    b) al rinnovo si applica la disciplina  di  cui  all'articolo  2,
comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; 
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo  di  locazione
e' fissato in misura pari al triplo della  rendita  catastale,  oltre
l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento
degli indici ISTAT dei  prezzi  al  consumo  per  le  famiglie  degli
impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore,  si
applica comunque il canone stabilito dalle parti. (11) 
  9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30
dicembre 2004, n. 311,  ed  al  comma  8  del  presente  articolo  si
applicano anche ai casi in cui: 
    a) nel contratto di locazione registrato sia  stato  indicato  un
importo inferiore a quello effettivo; 
    b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. (11) 
  10. La disciplina di cui ai commi 8 e  9  non  si  applica  ove  la
registrazione sia effettuata entro  sessanta  giorni  dalla  data  di
entrata in vigore del presente decreto. 
  10-bis. Per  assicurare  il  contrasto  dell'evasione  fiscale  nel
settore delle locazioni abitative e l'attuazione di  quanto  disposto
dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai  contratti
di locazione, funzioni  di  monitoraggio  anche  previo  utilizzo  di
quanto previsto dall'articolo  1130,  primo  comma,  numero  6),  del
codice civile in materia  di  registro  di  anagrafe  condominiale  e
conseguenti  annotazioni  delle  locazioni  esistenti  in  ambito  di
edifici condominiali. 
  11. Nel caso in cui  il  locatore  opti  per  l'applicazione  della
cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla  durata
dell'opzione, la facolta' di  chiedere  l'aggiornamento  del  canone,
anche se prevista  nel  contratto  a  qualsiasi  titolo,  inclusa  la
variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei  prezzi  al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi  nell'anno
precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il  locatore  non  ha
dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
con  la  quale  rinuncia  ad  esercitare  la  facolta'  di   chiedere
l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui
al presente comma sono inderogabili. 
 
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AGGIORNAMENTO (7) 
  Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni  dalla
L. 28 ottobre 2013, n. 124, ha disposto (con l'art. 4, comma  2)  che
la presente modifica ha effetto a decorrere dal periodo d'imposta  in
corso al 31 dicembre 2013. 
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AGGIORNAMENTO (11) 
  La Corte Costituzionale, con sentenza 10 - 14 marzo 2014, n. 50 (in
G.U. 1a s.s.  19/3/2014,  n.  13),  ha  dichiarato  "l'illegittimita'
costituzionale dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto  legislativo
14 marzo 2011, n. 23". 
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AGGIORNAMENTO (12) 
  Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, ha disposto (con l'art. 9, comma 1)  che  "Per
il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo  3,  comma
2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come
modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013,  n.  102
convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013,  n.  124,
e' ridotta al 10 per cento". 
  Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis) che la modifica  di
cui al comma 2 del presente articolo "si applica anche  ai  contratti
di locazione stipulati nei comuni per i quali sia  stato  deliberato,
negli ultimi cinque anni precedenti la  data  di  entrata  in  vigore
della  legge  di  conversione  del  presente  decreto,  lo  stato  di
emergenza a seguito del verificarsi degli eventi  calamitosi  di  cui
all'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n.
225". 
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AGGIORNAMENTO (18) 
  Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 ha  disposto  (con  l'art.  32,
comma 1) che la presente  modifica  si  applica  a  decorrere  dal  1
gennaio 2017. 
  Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 aveva precedentemente  disposto
(con l'art. 32, comma 2, lettera d)) l'abrogazione del  comma  5  del
presente articolo a decorrere dal 1 gennaio 2017. 
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AGGIORNAMENTO (19) 
  Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 come  modificato  dalla  L.  28
dicembre 2015, n. 208 ha disposto (con l'art. 32,  comma  1)  che  la
presente modifica si applica a decorrere dal 1 gennaio 2016. 
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AGGIORNAMENTO (23) 
  Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, come modificato dalla L. 27 dicembre 2017,  n.
205, ha disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli anni  dal  2014
al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo,
del decreto  legislativo  14  marzo  2011,  n.  23,  come  modificato
dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102  convertito,
con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e' ridotta al
10 per cento". 
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AGGIORNAMENTO (30) 
  Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, come modificato dal D.L. 30 dicembre 2019,  n.
162, convertito con modificazioni dalla L. 28 febbraio 2020, n. 8, ha
disposto  (con  l'art.  9,  comma  2-bis)  che  "L'aliquota  prevista
all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto  legislativo  14
marzo 2011, n.  23,  si  applica  anche  ai  contratti  di  locazione
stipulati nei comuni per i quali sia  stato  deliberato,  nei  cinque
anni  precedenti  la  data  di  entrata  in  vigore  della  legge  di
conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del
verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall'articolo  2,  comma
1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225. Per l'anno  2020
l'agevolazione si applica esclusivamente ai  contratti  di  locazione
stipulati nei comuni di cui al  periodo  precedente  con  popolazione
fino a 10.000 abitanti". 
  Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis.1)  che  "L'aliquota
prevista  all'articolo  3,  comma  2,  quarto  periodo,  del  decreto
legislativo 14 marzo 2011, n. 23, si applica anche  ai  contratti  di
locazione stipulati nei comuni di cui all'articolo 1,  comma  1,  del
decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni,
dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, in cui sia stata individuata da
un'ordinanza sindacale una 'zona rossa'".