LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

note: Entrata in vigore della legge: 30-12-1998 (Ultimo aggiornamento all'atto pubblicato il 30/12/2019)
Testo in vigore dal: 1-1-2020
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                               Art. 2. 
    Modalita' di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione 
 
  1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata  non
inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono  rinnovati
per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore
intenda adibire l'immobile agli usi  o  effettuare  sullo  stesso  le
opere  di  cui  all'articolo  3,  ovvero  vendere   l'immobile   alle
condizioni e con le modalita' di cui al  medesimo  articolo  3.  Alla
seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti  ha  diritto  di
attivare la procedura per il rinnovo a  nuove  condizioni  o  per  la
rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria  intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno  sei  mesi
prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere  a  mezzo
lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla  data  di  ricezione
della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta
o di  accordo  il  contratto  si  intendera'  scaduto  alla  data  di
cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente  alle  medesime
condizioni. 
  2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del  comma  1,  i
contraenti possono  avvalersi  dell'assistenza  delle  organizzazioni
della proprieta' edilizia e dei conduttori. 
  3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le  parti  possono
stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone,  la
durata  del  contratto,  anche  in  relazione   a   quanto   previsto
dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque  di  quanto  previsto
dal comma 5 del presente articolo, ed altre  condizioni  contrattuali
sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti  in  sede
locale  fra  le  organizzazioni  della  proprieta'  edilizia   e   le
organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.  Al  fine
di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata,
provvedono a convocare  le  predette  organizzazioni  entro  sessanta
giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma  2  dell'articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a  cura  delle  organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune  dell'area  territoriale  interessata.
(10) (11) (12) (15) ((18)) 
  4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i
comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di  bilancio,
aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI)  piu'  favorevoli
per i proprietari che concedono in locazione a titolo  di  abitazione
principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi.  I
comuni che adottano tali delibere possono derogare al  limite  minimo
stabilito,  ai  fini  della  determinazione  delle  aliquote,   dalla
normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono  assunte.
I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989,  n.
61, e successive modificazioni, per la stessa  finalita'  di  cui  al
primo periodo possono derogare  al  limite  massimo  stabilito  dalla
normativa  vigente  in  misura  non  superiore  al   2   per   mille,
limitatamente agli immobili non locati  per  i  quali  non  risultino
essere stati registrati contratti di locazione da  almeno  due  anni.
(8) 
  5. I contratti di locazione stipulati ai  sensi  del  comma  3  non
possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di
cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove  le  parti
non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di
diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del
locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o  effettuare  sullo
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al  medesimo  articolo  3.  Alla
scadenza del periodo di proroga  biennale  ciascuna  delle  parti  ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni  o
per la rinuncia al  rinnovo  del  contratto  comunicando  la  propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno
sei mesi prima della scadenza. In  mancanza  della  comunicazione  il
contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. (16) 
  6. I contratti di locazione stipulati prima della data  di  entrata
in vigore della presente legge  che  si  rinnovino  tacitamente  sono
disciplinati dal comma 1 del presente articolo. 
 
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AGGIORNAMENTO (8) 
  La L. 24 dicembre 2007, n. 244 ha disposto  (con  l'art.  2,  comma
288) che "L'articolo 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
il quale prevede che i comuni, per favorire  la  realizzazione  degli
accordi tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e quelle  dei
conduttori,  possono  deliberare,  nel  rispetto  dell'equilibrio  di
bilancio,  aliquote  dell'imposta  comunale   sugli   immobili   piu'
favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a  titolo  di
abitazione principale immobili alle condizioni definite negli accordi
stessi, con possibilita' di deroga al  limite  minimo  dell'aliquota,
deve essere interpretato nel senso che tali aliquote possono arrivare
fino all'esenzione dall'imposta." 
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AGGIORNAMENTO (10) 
  Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha disposto (con l'art. 3, comma  2)
che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni  di  cui  agli
articoli 2, comma 3, e  8  della  legge  9  dicembre  1998,  n.  431,
relativi ad abitazioni ubicate nei  comuni  di  cui  all'articolo  1,
comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
negli  altri  comuni  ad  alta  tensione  abitativa  individuati  dal
Comitato   interministeriale   per   la   programmazione   economica,
l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone  pattuito  dalle
parti e' ridotta al 19 per cento". 
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AGGIORNAMENTO (11) 
  Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dal D.L. 31  agosto
2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre  2013,
n. 124, ha disposto (con l'art. 3, comma  2)  che  "Per  i  contratti
stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3,  e
8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate
nei comuni di cui all'articolo 1, comma  1,  lettere  a)  e  b),  del
decreto-legge   30   dicembre   1988,   n.   551,   convertito,   con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 15 per cento". 
  Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni  dalla
L. 28 ottobre 2013, n. 124, nel modificare  l'art.  3,  comma  2  del
D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha conseguentemente disposto (con l'art.
4, comma 2) che la modifica del comma  3  del  presente  articolo  ha
effetto a decorrere dal periodo d'imposta in  corso  al  31  dicembre
2013. 
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AGGIORNAMENTO (12) 
  Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, nel modificare l'art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14
marzo 2011, n. 23, ha conseguentemente disposto (con l'art. 9,  comma
1)  che  "Per   il   quadriennio   2014-2017,   l'aliquota   prevista
all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto  legislativo  14
marzo 2011, n. 23, come modificato dall'articolo 4 del  decreto-legge
31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge  28
ottobre 2013, n. 124, e' ridotta al 10 per cento". 
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AGGIORNAMENTO (15) 
  Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, come modificato dalla L. 27 dicembre 2017,  n.
205, nel modificare l'art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14  marzo  2011,  n.
23, ha conseguentemente disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli
anni dal 2014 al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3,  comma  2,
quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011,  n.  23,  come
modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013,  n.  102
convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013,  n.  124,
e' ridotta al 10 per cento". 
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AGGIORNAMENTO (16) 
  Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con  modificazioni  dalla
L. 28 giugno 2019, n. 58, ha disposto (con l'art.  19-bis,  comma  1)
che "Il quarto periodo del comma 5  dell'articolo  2  della  legge  9
dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della
comunicazione ivi prevista, il contratto e' rinnovato tacitamente,  a
ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio". 
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AGGIORNAMENTO (18) 
  Il D.Lgs. 14 marzo  2011,  n.  23,  come  modificato  dalla  L.  27
dicembre 2019, n. 160, ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli  articoli  2,
comma 3, e 8 della  legge  9  dicembre  1998,  n.  431,  relativi  ad
abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,  con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61,  e  negli  altri
comuni  ad  alta  tensione   abitativa   individuati   dal   Comitato
interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  e'  ridotta
al 10 per cento".