LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

note: Entrata in vigore della legge: 30-12-1998 (Ultimo aggiornamento all'atto pubblicato il 30/12/2019)
Testo in vigore dal: 30-12-1998
                               Art. 3.
           (Disdetta del contratto da parte del locatore).

  1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo  2  e  alla  prima  scadenza dei contratti stipulati ai
sensi  del  comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della   facolta'  di  diniego  del  rinnovo  del  contratto,  dandone
comunicazione  al  conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
   a)   quando  il  locatore  intenda  destinare  l'immobile  ad  uso
abitativo,  commerciale,  artigianale  o  professionale  proprio, del
coniuge,  dei  genitori,  dei  figli  o  dei parenti entro il secondo
grado;
   b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o  comunque  con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative,   assistenziali,   culturali  o  di  culto  intenda  destinare
l'immobile  all'esercizio  delle  attivita'  dirette  a perseguire le
predette  finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
   c)  quando  il  conduttore  abbia  la  piena  disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
   d)  quando  l'immobile  sia  compreso  in  un  edificio gravemente
danneggiato  che  debba  essere  ricostruito o del quale debba essere
assicurata  la  stabilita'  e  la  permanenza  del  conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
   e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale   ristrutturazione,   ovvero   si   intenda   operare  la
demolizione   o  la  radicale  trasformazione  per  realizzare  nuove
costruzioni,  ovvero,  trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il  proprietario  intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per  eseguirle  sia  indispensabile  per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
   f)   quando,   senza   che  si  sia  verificata  alcuna  legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
   g)  quando  il  locatore  intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e'  riconosciuto  il  diritto  di  prelazione,  da  esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
   2.  Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i
motivi  di  cui  al  comma  1,  lettere  d)  ed  e), il possesso, per
l'esecuzione   dei   lavori   ivi   indicati,   della  concessione  o
dell'autorizzazione   edilizia   e'   condizione   di  procedibilita'
dell'azione  di  rilascio. I termini di validita' della concessione o
dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilita' a seguito
del  rilascio  dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione,
da  esercitare con le modalita' di cui all'articolo 40 della legge 27
luglio  1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
nuovamente  in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore
deve  essere  specificato,  a pena di nullita', il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e' fondata.
   3.  Qualora  il  locatore  abbia  riacquistato  la  disponibilita'
dell'alloggio  a  seguito  di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a  corrispondere  un  risarcimento  al  conduttore  da determinare in
misura  non  inferiore  a  trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.
   4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
   5.  Nel  caso  in  cui  il  locatore abbia riacquistato, anche con
procedura  giudiziaria,  la  disponibilita'  dell'alloggio  e  non lo
adibisca,   nel   termine  di  dodici  mesi  dalla  data  in  cui  ha
riacquistato  la  disponibilita',  agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto  al  ripristino  del  rapporto  di  locazione  alle  medesime
condizioni  di  cui  al  contratto  disdettato  o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.
   6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in
qualsiasi  momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con
preavviso di sei mesi.
          Note all'art. 3:
            - Si riporta il testo degli articoli 38 e 39 della  legge
          27 luglio 1978, n. 392:
            "Art.  38  (Diritto  di prelazione). - Nel caso in cui il
          locatore intenda trasferire  a  titolo  oneroso  l'immobile
          locato,  deve  darne  comunicazione  al conduttore con atto
          notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
            Nella   comunicazione   devono   essere    indicati    il
          corrispettivo,  da  quantificare in ogni caso in denaro, le
          altre  condizioni  alle  quali  la  compravendita  dovrebbe
          essere  conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto
          di prelazione.
            Il conduttore deve esercitare il  diritto  di  prelazione
          entro  il  termine di sessanta giorni dalla ricezione della
          comunicazione, con atto notificato al proprietario a  mezzo
          di  ufficiale  giudiziario,  offrendo  condizioni  uguali a
          quelle comunicategli.
            Ove   il   diritto   di  prelazione  sia  esercitato,  il
          versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione
          indicata nella  comunicazione  del  locatore,  deve  essere
          effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal
          sessantesimo   giorno  successivo  a  quello  dell'avvenuta
          notificazione   della   comunicazione    da    parte    del
          proprietario,   contestualmente   alla   stipulazione   del
          contratto di compravendita o del contratto preliminare.
            Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone,
          la  comunicazione  di  cui  al  primo  comma  deve   essere
          effettuata a ciascuna di esse.
            Il   diritto   di   prelazione   puo'  essere  esercitato
          congiuntamente  da  tutti  i  conduttori,  ovvero,  qualora
          taluno,   vi   rinunci,   dai  rimanenti  o  dal  rimanente
          conduttore.
            L'avente  titolo   che,   entro   trenta   giorni   dalla
          notificazione  di  cui al primo comma, non abbia comunicato
          agli altri aventi diritto la sua  intenzione  di  avvalersi
          della   prelazione,  si  considera  avere  rinunciato  alla
          prelazione medesima.
            Le norme del presente articolo  non  si  applicano  nelle
          ipotesi  previste  dall'art.  732 del codice civile, per le
          quali la prelazione opera a  favore  dei  coeredi  e  nella
          ipotesti di trasferimento effettuato a favore del coniuge o
          dei parenti entro il secondo grado".
            "Art. 39 (Diritto di riscatto). - Qualora il proprietario
          non   provveda   alla  notificazione  di  cui  all'articolo
          precedente, o il corrispettivo  indicato  sia  superiore  a
          quello  risultante  dall'atto  di  trasferimento  a  titolo
          oneroso dell'immobile, l'avente  diritto  alla  popolazione
          puo',  entro  sei  mesi  dalla  trascrizione del contratto,
          riscattare  l'immobile  dall'acquirente  e  da  ogni  altro
          successivo avente causa.
            Ove  sia  stato  esercitato  il  diritto  di riscatto, il
          versamento del  prezzo  deve  essere  effettuato  entro  il
          termine  di  tre  mesi  che  decorrono,  quando  non vi sia
          opposizione al riscatto, dalla prima udienza  del  relativo
          giudizio,  o  dalla  ricezione dell'atto notificato con cui
          l'acquirente o successivo avente causa comunichi  prima  di
          tale udienza di non opporsi al riscatto.
            Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente
          causa  faccia  opposizione  al  riscatto, il termine di tre
          mesi decorre dal giorno del passaggio  in  giudicato  della
          sentenza che definisce il giudizio".
            -  Si  riporta  il  testo  dell'art.  40  della  legge n.
          392/1978:
            "Art.  40  (Diritto  di  prelazione  in  caso  di   nuova
          locazione).  -  Il  locatore  che  intende  locare  a terzi
          l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai  sensi
          dell'art.  28,  deve  comunicare  le offerte al conduttore,
          mediante raccomandata con  avviso  di  ricevimento,  almeno
          sessanta giorni prima della scadenza.
            Tale  obbligo  non  ricorre  quando  il  conduttore abbia
          comunicato che non intende rinnovare  la  locazione  e  nei
          casi  di  cessazione  del  rapporto  di  locazione dovuti a
          risoluzione per inademento o recesso del  conduttore  o  ad
          una  delle  procedure  previste  dal regio decreto 16 marzo
          1942, n.  267,  e  successive  modificazioni,  relative  al
          conduttore medesimo.
            Il  conduttore  ha  diritto di prelazione se, nelle forme
          predette ed  entro  trenta  giorni  dalla  ricezione  della
          comunicazione  di  cui  al  primo  comma,  offra condizioni
          uguali a quelle comunicategli dal locatore.
            Egli conserva tale diritto  anche  nel  caso  in  cui  il
          contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto
          entro  un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il
          rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a  terzi,  e,
          viceversa,  lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi
          successivi".
            - Si  riporta  il  testo  dell'art.  30  della  legge  n.
          392/1978:
            "Art.  30  (Procedura  per  il  rilascio).  - Avvenuta la
          comunicazione di cui al terzo comma dell'art.  29  e  prima
          della  data  per  la  quale  e' richiesta la disponibilita'
          ovvero  quando  tale  data  sia  trascorsa  senza  che   il
          conduttore  abbia  rilasciato  l'immobile, il locatore puo'
          convenire in giudizio il conduttore,  osservando  le  norme
          previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile.
            Competente   per  territorio  e'  il  giudice  nella  cui
          circoscrizione e' posto l'immobile. Sono nulle le  clausole
          derogative dalla competenza per territorio.
            Alla  prima  udienza,  se  il  convenuto compare e non si
          oppone, il  giudice  ad  istanza  del  locatore,  pronunzia
          ordinanza   di   rilascio  per  la  scadenza  di  cui  alla
          comunicazione prevista dall'art. 29.
            L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e  definisce  il
          giudizio.
            Nel   caso   di  opposizione  del  convenuto  il  giudice
          esperisce il tentativo di conciliazione.
            Se  il  tentativo  riesce  viene  redatto   verbale   che
          costituisce  titolo  esecutivo.  In  caso contrario o nella
          contumacia del convenuto si procede a norma dell'art. 420 e
          seguenti del codice di procedura civile.
            Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza
          e comunque in ogni stato del giudizio valutate  le  ragioni
          addotte  dalle  parti e le prove raccolte, puo' disporre il
          rilascio dell'immobile  con  ordinanza  costituente  titolo
          esecutivo".